首批公募REITs发售倒计时:机构筹划认购

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首批公募REITs发售倒计时:机构筹划认购

首批公募REITs发售倒计时:机构筹划认购-第1张

  [ REITs的推出有助于融资方降低杠杆、做大规模,从而整体上有利于信贷业务降低风险、良性增长。在这样的一个过程中,综合经营力强、零售能力强的银行,能够更好地把握业务机会、打通业务资源,将受益更大。 ]

  [ 根据公告,9只基金将于5月31日正式开售,5月24日、25日为询价日。询价方面,9只产品的询价区间不一样,大多介于2元至5元,部分高至8元至14元。 ]

  首批9单公募REITs(不动产证券投资基金)产品目前已完成注册,即将进入公开发售阶段。

  公募REITs发行“倒计时”,各市场参与方有何准备?

  第一财经记者从银行、券商等机构人士处了解到,目前,机构已参与部分项目的战略配售,亦有计划进行网下申购。部分券商自营部门已根据首批REITs发售安排做好了相应的资金准备。

  “首批试点项目的质量都非常优质,均为券商自营部门所关注类型。我们会根据不同的底层资产类型,结合不同行业特征,进行合理定价。”银河证券自营投资总部副总经理鲜幸池告诉记者。

  “投资REITs是理财资金丰富大类资产配置的重要手段,为响应国家政策、支持长期资金市场重点工程,我们很早就开始各项准备工作,以理财产品的名义参与了首批数单战略配售,同时也在积极规划网下申购。”中银理财权益与量化部副总经理王起为对记者表示,首批项目原始权益人提供的资产很有诚意,各个类型都值得参与。

  业内的关注焦点还在于,公募REITs是全新产品,真正定价的“锚”还需要在未来二级市场交易中逐步去发现。

  机构参与:关键看项目质地和收益率

  这9单公募REITs涵盖收费公路、产业园、仓储物流、污水处理等主流基础设施类型。目前,9只产品发售时间表已经出炉。

  9只公募REITs基金已披露相关公告,确定发行日期、问询价格区间、发行份额等重要信息。

  根据公告,9只基金将于5月31日正式开售,5月24日、25日为询价日。询价方面,9只产品的询价区间不一样,大多介于2元至5元,部分高至8元至14元。

  作为公募基金的一种,公募REITs属于银行、券商、保险资金等的投资范围。目前,机构在项目筛选、资金储备等方面有何准备?比较青睐哪些类型的项目?

  “首批项目底层资产大致上可以分为收益权类和不动产产权类,前者更加稳健,更适合偏防御型的投资策略,后者弹性会更大,更适合偏进攻型投资策略。”鲜幸池说。

  在项目筛选方面,王起为提到,将着重关注项目的社会责任、区位优势、原始权益人和项目运营方的行业地位、运营能力以及未来现金流的稳定性,对于园区类项目,还会关注园区物业价值潜力。

  他同时表示,银行理财端将根据理财产品的风险承受能力适度参与。“理财资金会直接投资,也会通过设立在基金、券商的资管产品参与投资。”

  在二级市场探索定价的“锚”

  从试点意义来看,REITs有助于吸引长期资金参与资本市场。

  在境外成熟市场,REITs是和股票、债券并列的大类成熟金融产品,具有中等收益、中等风险和分红稳定的特征,较好匹配养老金、保险资金投资偏好。

  记者此前从接近监管部门的相关人士处了解到,监管层面也鼓励银行、保险、社保基金、养老金、证券、基金等机构投资者参与。

  券商参与公募REITs业务可能要关注哪几个方面?鲜幸池提到内部授权、IT技术上的支持、定价分析等几方面。

  首先,在内部授权上,由于REITs具有亦股亦债的特征,放在固收自营部门还是股票自营部门来做,不同券商做法不同;其次,在IT支持方面,需要完成交易系统的准备和测试。

  “根据我们了解的情况,准备参与公募REITs的投资者大多数是有关机构的固定收益投资部门,而REITs发行和交易的一些规则,比如网下询价,更像股票IPO。大家需要认真学习相关规则并做好准备。”他说。

  最后,在定价分析上,鲜幸池认为,既要理解行业发展的新趋势、管理人优势劣势,合理判断不同项目未来现金流,又要从收益率的角度去理解和比较不同资产价值。

  银行端,王起为认为,银行理财参与公募REITs的优势在于,可以结合银行在信贷和非标业务中积累的经验,与总、分行有关部门相配合对项目进行深入、多方位分析,也可以与其他业务联动为客户提供综合服务,同时为投后管理提供更多依据。

  定价情况也是银行理财端关注的重点。“希望市场投资者理性投资、价值投资,这有利于后续项目的推出,形成良性循环。”他说。

  王起为认为,REITs的推出有助于融资方降低杠杆、做大规模,从而整体上有利于信贷业务降低风险、良性增长。在这样的一个过程中,综合经营力强、零售能力强的银行,能够更好地把握业务机会、打通业务资源,将受益更大。

  全新品种推出的两重意义

  5月17日,首批9单基础设施公募REITs项目获证监会准予注册的批复。

  上交所表示,当前环境下,开展基础设施公募REITs试点具备极其重大意义,可有效盘活基础设施存量资产,拓展基础设施权益融资渠道,优化社会资源配置,引导中长期资金参与长期资金市场,并为投资者提供更多样化的投资工具和产品。

  同时,基础设施公募REITs试点落地,将进一步推动创新我国基础设施领域投融资机制,深化金融供给侧结构性改革,有助于增强长期资金市场服务实体经济的质效。

  深交所表示,基础设施公募REITs试点是长期资金市场贯彻落实党中央、国务院关于防风险、去杠杆、稳投资、补短板决策部署的有效政策工具,具有流动性较好、收益相对稳健、安全性较强等特点,对于盘活社会存量资产、降低宏观杠杆率、提升基础设施产业高质量发展质效、丰富长期资金市场投融资品种等具备极其重大意义。

  对于这一全新品种的推出,业内怎么看?

  天达共和律师事务所公募REITs团队负责合伙人张璇、翟耸君表示,作为一项创新业务,我国公募REITs产品是在现有的公募基金产品、资产支持专项计划、基础设施项目运营的法律和法规框架体系范围内进行的创新和扩展。

  鲜幸池表示,有了公募REITs市场,优质的项目能轻松的获得更高的市场定价,激励原始权益人和运营方逐步的提升建设和运营能力。

  “对投资者而言,公募REITs是一种具有相对稳健的分红、底层资产相对单纯的投资品,具备长期配置的价值,同时,作为公募产品面向广大个人投资者发售,还具备普惠金融的特点。”他说。

  从产品本身特点来看,王起为说,公募REITs产品特点鲜明,有利于丰富投资品种,改善资产配置结构。同时,已推出试点项目均较为优质,项目运营方经验比较丰富,历史经营状况良好,现金流相对稳定,投资价值较高。

 

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